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商业地产和住宅有什么区别-西安龙发装饰
发表日期:2021-03-31 09:53:08 查看次数:80次
  商业地产和住宅有什么区别
  
  什么是商业地产?许多人发现很难区分商业房地产和住宅的区别。其实我们不妨看看商业地产所包含的地产形态。用于商业活动的商场、写字楼都是商业地产。一般来说,商业地产地段的人口密度和人均收入偏高,居住是为了居住,所以环境不同。来看看西安龙发装饰的分享。
  
  什么是商业地产?应该如何区分商业地产和住宅的区别?从10个方面和大家分享一下吧~
  
  商业地产具体包括什么?
  
  1.商业地产形式多样,包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。工业园区一般不归类为商业地产。事实上,我们可以看到房地产的多种形式,包括住宅房地产、商业房地产、工业房地产和旅游房地产。界限不一定那么明确。比如酒店可以分为商业地产或者旅游地产。
  
  2.商业地产需要区域有一定的综合水平。说到商业,就不能不提到一个概念,就是周期性市场。通俗的解释是,城市人星期天集中在大街上,采购消费等等,都是周期性的商业活动。周期性市场是由于人口密度和人均收入。人口密度高,人均收入高,市场的周期性将无限趋近于零。
  
  3.商业地产的发展需要一定的人口密度、人均收入等区域综合水平作为支撑,商业地产形态的发展需要人口密度、人均收入等区域综合水平的变化作为支撑基础。商业地产的发展和壮大也需要一个开放的市场经济环境作为根本支撑,市场经济的活跃和成熟也在一定程度上影响着商业地产的发展和运营质量。
  
  选择商品住宅的几个关键因素
  
  一般来说,商住公寓推荐小户型,因为一方面总价低,另一方面容易出租。商业地产有一点比普通住宅好,就是层高可以高一点,一层可以改成两层,楼下的客厅和楼上的卧室有足够的小资。建筑面积不变,但使用面积增加,等于免费送货。选择这种类型的公寓当然更划算。
  
  公寓除了户型,还要注意位置:如果是自住的,当然可以完全从个人角度出发,如果热爱宁静,可以选择远郊。不过如果准备租的话,要考虑大多数人的喜好。容易租的地段比不容易租的地段更受欢迎。地铁口,繁华商业区等。都是不错的选择。年轻人生活繁忙,附近有完备的商业设施,比如餐饮等需求,对他们来说非常重要。郊区市场不适合。至于车位,年轻人车不多,车位会提高租金,不一定是必须考虑的。
  
  此外,商业地产还有许多形式,包括酒店、写字楼、商店和公寓。不过写字楼看的是面积大小,配套设施,其他业务一起租的性质,商铺看的是地段和运营。相对来说,公寓的投资策略相对容易。
  
  商业地产和住宅的区别:
  
  第一,地理位置的要求不同。
  
  1.商业的价值首先体现在地理位置上,所以一定要选择商圈的核心或者有发展潜力的商业区。但对于住房来说,地理位置选择的灵活性很大,别墅也可以在荒野中制作,只要能开车;
  
  2.商业地产项目应位于道路交叉口,客流、人流、车流的交汇处,既有利于商业企业的形象展示,又符合商业对“可达性”的要求;
  
  3.商业地产项目对外观和图像展示面即界面要求较高,而住宅不需要界面和图像展示;
  
  4.我们讲商业地产的植树原则,首先是选址。如果选错了地方,就是某种非生。这片土地适合种橘子,不能靠种苹果为生;北方的土地适合种苹果,南方的椰子肯定活不了。所以,商业地产和住宅的区别,首先是对地理位置的要求不同。
  
  第二,目标客户不同。
  
  居民楼的目标客户通常是根据自己的项目定位,针对某些目标客户,比如小资、白领或普通人。只要有投资能力,就可以成为目标客户,而商业地产的目标客户是相对固定的。一般来说,商业地产的第一类目标客户是一般的业户,第二类是商业投资者。业户有很多种,比如我们通常称之为主力店的主业户、品牌业主和一些配套业务,比如餐饮娱乐配套业务,还有一些小商户,他们对商业物业、店面面积、配套功能的要求是不一样的,而住宅楼的目标客户对物业功能、配套功能的要求比较单一。
  
  第三,功能和用途不同。
  
  一般来说,住宅的功能和目的是居住,但商业的功能太多了。比如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等。都不一样。甚至购物功能可以细分为百货商店、大卖场、仓储超市、生活方式超市、专卖店。
  
  第四,消费环节不同。
  
  房子卖了以后直接进入消费终端,装修好了就可以住,可以用。但商业地产出售后不能直接消费。此时商业地产项目在一定程度上不具备使用价值,还需要投资、装修、购买和运营。所以说,住房是终端,售后进入终端消费,而商业地产是开始,销售只是商业运营的开始。假设你花20万买了一套房子,那么你可以花点钱装修,只要有水有电。而商业地产呢?20万装修一家店要多少钱?购买这些货物要多花多少钱?风险费多少?总运营成本是多少?如果你买得起店,你会经营吗?这和住房完全不一样。开发商卖房子的时候,所有的来访者都来了,只要有钱。卖商业地产?不仅有投资能力,还有运营能力。如果投资一个店铺,你未来活不下去,开发商也活不下去。因此,商业地产和住宅地产的消费环节是不同的,无法用住宅思维模式解决商业地产的问题。
  
  第五,物业要求不同。
  
  住宅物业要求比较简单,只要能满足居住功能即可,对层高和荷载要求不高。但对于商业地产,对层高、柱距、荷载、电梯(扶梯、斜坡、电梯、观光电梯、货运电梯)等都有非常详细的要求,可能会影响商业地产项目的生存。不同的商业业态对物业的要求不同。一般百货店的楼面重量达到500 kg,仓储店的荷载将达到1500 kg。层高可能需要8米甚至9米,而住宅楼层高可以达到2.8-3米。因此,对物业的不同要求也是商业地产和住宅地产的区别之一。
  
  第六,产品的设计不同。
  
  住宅地产的设计主要是基于一般使用功能的需求,但对于商家来说,不同的业态、不同的功能、不同的产品有不同的商业设计。比如电影院的产品设计主要考虑层高、柱距、防火等问题,餐厅的设计对物业硬件要求较少,主要解决上、下、排风等问题。商业地产的设计需要满足自身需求和市场需求,设计主要是为了满足商业运营的需要。
  
  我们以店铺切割为例。有的开发商把卷首(即街道的宽度)剪得更窄,把里面(深度)剪得更深,这样一个有限的物业就可以多剪几个街边店铺,提高销售利润。但是这种切割方式就算卖了,投资人怎么操作好呢?宽度4米,两边放货,一个柜台需要45厘米,中间加一个人,一共60厘米,中间放货架。让我们想一想,这样的宽度,如何科学合理的陈列商品。开店的时候,面宽深度深的话,池子面积大,店卖的不好。店铺的深度和房子的要求完全不同。剪店也是一个课题。通常有“会”和“非”两种切割方法。“非切割法”适用于“长条形”物业,以商业步行街的形式将客流引导至两侧,实现店内客流的均匀性;“会”的切割方式更适合广场物业,通常是通过中庭将客流吸引到物业的几何中心,使客流从中心向四周均匀分散。因此,住宅的设计不同于商业地产的设计。
  
  第七,销售和营销不一样。
  
  台湾省和香港的一些销售公司认为“小学生卖房子,大学生卖商业地产”。从这个比喻可以看出,商业地产的销售和营销比住宅地产复杂得多。居民楼可以以简单直接的目的出售,而商业地产是由物业升值和商业运营收入驱动的。商业地产卖了之后,要考虑商业问题,还有租回、收益、风险。因此,住宅和商业地产的销售和营销在销售理念、销售形式和销售控制上是不同的。
  
  第八,投资回报形式不同。
  
  商业地产的投资回报有三种形式,一是销售,二是获取营业收入,三是物业升值,而住宅的投资回报只能通过销售来实现。销售只能获得短期资金回笼或解决开发商后续开发的资金问题,而营业收入和物业升值是商业地产投资最重要的回报形式。我们都知道,北京世纪金源购物中心还没卖出60多万平米一寸;上海梅隆购物广场建成时,投资不足5亿元。前年有个机构出价50亿买,但是被拒绝了,因为房产年年升值,营业收入很高。2001年,某华联在呼和浩特投资近6000万元,去年被某机构以5亿元收购。因此,商业地产的真正价值不是销售,而是长期经营收入和财产增值。
  
  第九,专业程度不同。
  
  商业地产和住宅地产的专业要求不同。我之前说过,商业地产不仅要遵循住宅地产之后的建筑规范和消防规范,还要遵循第三个规范,即商业规范。商业地产的运营需要极高的商业专业性,是诸多商业微观问题综合解决的结果,而住宅地产的运营不需要复杂的商业设计。从流程上看,住宅地产的销售已经进入终端,而商业地产的销售只是运营的开始,还需要招商、开业、管理。所以商业地产的运营和住宅地产的运营对专业水平的要求是不同的。
  
  第十,综合实力不同。
  
  从资本运营的角度来看,对于住宅房地产来说,销售是资本退出的开始,利用销售带动项目的后续发展是很多开发商的做法。相比于住宅类房地产的销售,商业类房地产销售的风险要高得多。如果商业地产也是按照这种思路开发的话,很可能销售不好会影响到项目的后续开发,这也是部分商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运营对后期资金的需求也很大。项目建成开放后,需要大量的资金投入,才能完成商业化运营的培育期,实现盈利。换句话说,商业地产不能急于回笼资金,需要一段时间的训练才能做好商业管理,让商业物业火起来,让商业项目有升值的空间。

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